Да, 30% стоимости недвижимости вполне могут рассматриваться как существенная часть цены. Но это не установленный законом порог.

В российском праве нет фиксированного процента или суммы, которая автоматически делает задаток «значительным». Однако судебная практика выработала четкие критерии, по которым суды переквалифицируют предварительный договор с задатком в основной договор купли-продажи с условием о предоплате.

1. Какой задаток считается значительным Суды исходят не из абстрактных процентов, а из соотношения суммы задатка и цены договора, а также из того, какая часть обязательств покрывается этой суммой.

Верховный Суд РФ (например, в определении от 19.02.2024 № 18-КГ23-31-К5 и более свежей практике 2025 года) указывает: если сумма предварительной оплаты сопоставима с полной или большей частью цены имущества, такой договор перестает быть предварительным. Он фактически исполняется, и право собственности должно перейти к покупателю.

Типичные пороги в практике: суды часто обращают пристальное внимание на суммы от 30–50% от цены договора. Однако жесткого правила нет. Если в договоре купли-продажи недвижимости ценой 10 млн рублей указано, что задаток в 3 млн (30%) вносится «в счет причитающихся платежей», суды почти всегда признают его частичной оплатой по основному договору.

Ваш пример (7 500 000 рублей): Если общая цена договора составляет, например, 10–15 миллионов рублей, то задаток в 7,5 млн — это 50–75% от стоимости. В этом случае суд с высокой долей вероятности переквалифицирует соглашение в основной договор купли-продажи с условием о рассрочке или предварительной оплате. Если же объект стоит 100 миллионов рублей, те же 7,5 млн (7,5%) будут считаться обычным обеспечительным платежом по предварительному договору.

2. Может ли быть два задатка по одному обязательству С точки зрения строгой теории гражданского права (ст. 380 ГК РФ) — нет. Задаток выдается в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если у сторон одно обязательство (заключить основной договор в будущем), то и обеспечиваться оно должно одним задатком.

Однако на практике передача денег частями встречается часто, и суды смотрят на это через призму ст. 421 ГК РФ (свобода договора):

Если это предусмотрено договором: Если в предварительном договоре прямо написано: «Покупатель передает первый задаток в размере X при подписании, и второй задаток в размере Y через месяц», суды признают это сложным (смешанным) обеспечительным платежом. Главное, чтобы в тексте было четко указано, что обе суммы являются именно задатком, а не авансом, и обе они обеспечивают одно и то же обязательство.

Если договора нет (последовательные расписки): Если сначала дали один задаток (под расписку), а через время — второй, суды часто признают первый платеж задатком, а второй — авансом. Логика суда такова: обязательство уже обеспечено первым задатком, выдача второй суммы в счет тех же будущих платежей без изменения условий договора выглядит как обычная частичная оплата (аванс).

Риск двойной квалификации: Если вы как покупатель дали два задатка по 7,5 млн, а продавец нарушил договор, вы вправе требовать возврата двойной суммы только первого задатка (если второй суд признает авансом). Если же вы продавец, и покупатель сорвал сделку, вы можете оставить себе только первый задаток. Попытка удержать оба платежа как задатки при отсутствии четкого письменного соглашения о втором задатке, скорее всего, провалится в суде — вторую сумму присудят вернуть как неосновательное обогащение.

3. Как на это смотрит суд (главные выводы)

Приоритет существа над формой: Суд будет смотреть не на заголовок документа («Предварительный договор»), а на то, что стороны фактически делали. Если вы внесли 70% цены и требуете ключи — это основной договор.

Письменная форма (ст. 380 ГК РФ): Соглашение о задатке независимо от суммы должно быть совершено в письменной форме. Если второй задаток в 7,5 млн был передан просто по расписке «в счет оплаты», без указания на его обеспечительную функцию и связь с предварительным договором, он автоматически станет авансом (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

Вина: Механизм двойного возврата (ст. 381 ГК РФ) включается только если есть виновная сторона, которая сорвала заключение основного договора. Если срок предварительного договора истек, и никто из сторон не направлял другой предложение (оферту) о заключении основного договора, обязательства прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ), и задаток просто возвращается в одинарном размере.2 источника

Два обязательства: Если вы разбили сделку на две части (например, сначала покупка участка, потом — строительство дома), то по каждому из этих двух разных обязательств может быть свой задаток. Но по одному и тому же обязательству «заключить основной ДКП» двух задатков быть не может, это будет либо один задаток, внесенный частями, либо задаток и аванс.

Рекомендация: Если сумма действительно велика (как 7,5 млн рублей), безопаснее всего оформлять ее не как задаток по предварительному договору, а как частичную оплату по основному договору купли-продажи, в котором право собственности обременено в пользу продавца до полной оплаты (ст. 488 ГК РФ). Это полностью снимает риски переквалификации и споров о природе платежа.

Наталья, установленного законом порога «30% — значит уже основной договор» нет. Сумма 7,5 млн рублей и её доля в цене — существенные доводы для анализа, но сами по себе они не предрешают квалификацию договора.

Речь, вероятно, о п. 23 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49. Он описывает ситуацию, когда названный предварительным договор о будущей продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, обязывает покупателя заранее уплатить цену или существенную её часть. Такая договорная модель квалифицируется как купля-продажа с предварительной оплатой, а не по правилам ст. 429 ГК РФ. Фиксированного процента Пленум не устанавливает. Официальный текст: https://www.vsrf.ru/files/27530/ . Применять это разъяснение механически, не проверив содержание Вашей сделки, нельзя.

Одновременно п. 26 того же постановления прямо допускает обеспечение предварительного договора задатком с его последующим зачётом в цену основного договора. Поэтому один факт передачи денег в счёт будущей цены не превращает любой предварительный договор в основной.

Для Вашего спора нужно сопоставить не только процент, но и условия: была ли до основного договора установлена обязанность оплатить часть цены, что именно обеспечивал платёж, как сформулированы предмет и обязательства сторон, когда и на каком основании передавались деньги. Название «задаток» не заменяет анализа всего договора.

Два последовательных платежа в обеспечение одного обязательства сами по себе не запрещены. Это могут быть части одной согласованной суммы либо её письменное увеличение дополнительным соглашением. Нужно проверить оба документа и подтверждения передачи денег: к какому договору они относятся, какое обязательство обеспечивают, каков общий размер задатка. Нельзя считать второй платёж автоматически недействительным только потому, что обязанность заключить основной договор одна.

Уточнение, что продавец после истечения срока продал объект другому, важно для хронологии, но не доказывает само по себе ни автоматическую переквалификацию, ни право на двойной возврат всех сумм. Для денежного требования понадобятся условия о задатке, сроки, переписка о заключении основного договора и основания, по которым он не состоялся.

При такой сумме вывод стоит делать по предварительному договору, обоим соглашениям/распискам и переписке. Именно они покажут, был ли это обеспечительный задаток, предоплата либо иная конструкция, и какие последствия можно требовать в суде.

Мои ресурсы и контакты: https://alebedev.pro ; личный Telegram: https://t.me/urist00007 ; WhatsApp: https://wa.me/79951053431 ; MAX/телефон: +7 995 105-34-31 ; email: a@urist0007.ru. Группы: https://t.me/alebedevpro , https://max.ru/channel_urist0007 , https://vk.com/urist_00007 , https://ok.ru/group/70000052902553 . Боты: https://t.me/urist00007bot , https://max.ru/id743901580244_bot . Скачайте мое бесплатное Android-приложение «Юрпомощь»: www.rustore.ru . Индивидуальное изучение документов — отдельно по заранее согласованным условиям.

Это оценочное суждение. От доли этого платежа в "теле расчётов".

Рассмотрим вашу ситуацию по двум вопросам: (1) что суды понимают под «значительным» задатком и (2) можно ли в одном договоре/в связи с одним обязательством передавать два задатка.

1) Что считается «значительным» задатком

В законе нет жесткой формулы вида «X% — всегда значительный». Суд оценивает совокупность обстоятельств: размер задатка по отношению к цене сделки (сумме, которую стороны согласовали как итог по основному договору), поведение сторон, наличие/содержание предварительного договора, условия о заключении основного договора, реальные причины внесения средств и т.п.

На практике суды часто смотрят на то, является ли задаток существенной долей от стоимости будущего исполнения. Поэтому «30%» само по себе не является автоматическим критерием.

Если у вас задаток 7 500 000 руб. 500 тыс (как вы написали — уточните точную сумму) и это действительно примерно 30% от цены будущего договора, то при прочих равных суд может расценить его как значительный. Но итоговый вывод зависит от: цены основного договора, того, как она указана в документах, и как стороны оформляли обязательство заключить основной договор.

2) Может ли быть два задатка по одному договору

По смыслу задатка (ст. 380–381 ГК РФ) задаток — способ обеспечения исполнения обязательства и подтверждение заключения соглашения. В принципе стороны могут согласовать передачу задатка частями (например, первый платеж при подписании предварительного/соглашения, второй — при наступлении условий). Это не запрещено.

Однако важно, чтобы:

- каждый платеж был оформлен как задаток (прямое указание в соглашении/расписке/платежных документах);

- было понятно, к какому обязательству и к какому этапу относятся платежи;

- не произошло подмены: «первый платеж — задаток», а «второй — на самом деле часть цены/аванс/платеж по другому обязательству». Иначе суд может признать, что вторые деньги не являются задатком по первоначальному соглашению.

3) «Сначала один задаток, потом другой» и выводы суда

Сам факт, что задаток передавали дважды, суд оценивает с точки зрения доказательств: одинаковое ли обязательство обеспечивается, один ли договор задатка/одно ли соглашение, или вы заключали разные соглашения.

Если между платежами оформлялись отдельные договоры задатка при одном и том же обязательстве заключить основной договор, суд может рассматривать это как согласованное обеспечение (в том числе суммарно как единый задаток).

Если же обязательство различно, либо второй задаток не привязан к тому же будущему договору/условиям, суд может отказать в «склейке» и рассматривать платежи раздельно.

Практический совет

Чтобы оценить, насколько вероятна переквалификация (когда суды говорят о «значительности»), нужно видеть:

- предварительный договор/договор о намерениях/соглашение о задатке;

- цену будущего основного договора;

- точные суммы и даты каждого платежа;

- формулировки: «задаток», «обеспечительный платеж», «аванс», условия заключения основного договора.

Если хотите, я могу подсказать, как лучше сформулировать правовую позицию и какие документы приложить.

Краткое резюме

«Значительный» задаток — это оценочная категория: 30% и сумма 7,5 млн руб. (или уточненная вами) могут восприниматься как значительные, но автоматической вилки нет. Два задатка возможны, если они надлежаще согласованы как задаток по одному обязательству и документально связаны с тем же будущим основным договором.

Если у вас похожий вопрос, вы можете задать его в форме ниже.